תהליך פינוי בינוי

  • מה זה פינוי בינוי ?
  • מי הגורמים המעורבים?
  • מי יוזם את התהליך?
  • מהם השלבים בתהליך?
  • כמה זמן נמשך התהליך?
  • מהי המעורבות של בעל דירה במתחם של פינוי בינוי?
  • האם ניתן לפנות ללא הסכמת כל בעלי הדירות ומהו חוק “הדייר הסרבן”?
  • מהם התנאים להצלחת הפרויקט?
מה זה פינוי בינוי?
תהליך פינוי בינוי הנו תהליך של הריסת מבנים קיימים ובנייה של מבנים חדשים במקומם. התכנית מגדילה בדרך כלל את מספר הדירות במתחם ומייצרת מבנים גבוהים יותר. במהלך הקמת הבניינים החדשים משודרגות ומחודשות מערכות אורבניות כגון: חניה, כבישים, מדרכות, תשתיות מים וביוב וגינות ציבוריות. תהליך פינוי בינוי מתאים באזורים בהם הבניה נמוכה ודלילה וכאשר המצב הפיסי של הבניינים ירוד. התהליך מורכב משני גורמים עיקריים: תהליך תכנוני ותהליך קנייני התהליך התכנוני (אישור) – מאפשר אישור תכנית בניין עיר (תב”ע) חדשה המגדילה בדרך כלל את מספר יחידות הדיור ומסדירה את הבנייה החדשה. תהליך זה נעשה בפיקוח העירייה וצריך לקבל אישור במוסדות התכנון, קרי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית. התהליך הקנייני (ביצוע) – מאפשר קבלת דיור חלופי תמורת הדירה המתפנה. תהליך זה מתקיים בין בעל הדירה והיזם והוא פרטי ללא התערבות העירייה או מוסדות ציבוריים אחרים.

מי הגורמים המעורבים?

גורם

סוג התהליך

אחריות בתהליך

העיריהתכנוניאחראית לתהליך אישור התכנית
משרד הבינוי והשיכוןתכנונימימון הכנת תכנית (בפרויקטים ביוזמת העירייה)/מימון החברה המנהלת במסלול יזמים
חברה מנהלתתכנוניניהול תהליך התכנון של פרויקט משרד השיכון
יזם\קבלןקנייניאחראי למימוש התכנית ולמתן פתרון לבעלי הדירות
בעלי הדירותקנייניאחראים למו”מ מול היזם/קבלן ועל ההחלטה האם להתפנות ולבצע את העסקה

  מי יוזם את התהליך?

מי יוזם את התהליך?
היוזמה יכולה להיות עירונית או פרטית: העירייה יכולה ליזום תכנית בניין עיר ולהיעזר במקרים מסוימים במשרד השיכון לקבלת תקציב. היזמה יכולה להגיע מיזמים או קבלנים פרטיים והיא אף יכולה לצמוח מבעלי הדירות המתארגנים לביצוע התהליך. בכל המקרים אישור התכנית הוא ציבורי ומימוש התכנית בפועל (תהליך הפינוי והבנייה) הוא על ידי גוף פרטי.

מהם השלבים בתהליך?

(חלק מהשלבים יכולים להתרחש במקביל)

 

הגורם האחראי

שלב בתהליך

העירייה, יזם פרטי או בעלי הדירותהצעת מתחם המתאים לתכנית מסוג זה
חברה מנהלת/נציגות המתחםהחתמה עקרונית של בעלי הנכס
עירייהאישור המועצה להביא לאישור הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית
הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירוניתהמלצת הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית להכרזת המתחם כפרויקט פינוי בינוי
יזם או העירייה או שניהם יחדהכנת תכנית בניין עיר חדשה

(המתייחסת למרחב העירוני גם בהקשר רחב יותר מהמתחם עצמו)

העירייהתהליכי אישור התכנית בוועדה המקומית והמחוזית
יוזם התכניתאיתור ויידוע בעלי הדירות בהכנת התכנית
בעלי הדירותבחירת קבלן מבצע
בעלי הדירות והקבלןמו”מ וחתימת חוזה בין בעלי הדירות לקבלן על תנאי הפינוי, תקופת המעבר, הפיצוי והביטחונות
הקבלןפינוי בעלי הדירות בהסכמה
הקבלןקבלת אישורים להריסה ובניית המבנים החדשים

 

 

כמה זמן נמשך התהליך ?
התהליך דורש ארבעה שלבים עיקריים: 1) החתמת בעלי הנכס; 2) אישור התכנית; 3) הסדרת הנושא הקנייני; 4) ביצוע הבנייה. כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית ומספר שנים נוספות עד לביצוע. כמו כן, אישור התכנית אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בתנאי השוק ובהסכמת בעלי הדירות. חלק מהתכניות כוללות “תאריך תפוגה” שלאחריו התכנית בטלה אם אינה מתממשת

 

מהי המעורבות של בעל דירה במתחם של פינוי בינוי?
ניתן ליזום את התכנית. ניתן להיות שותפים לתהליך התכנון. ניהול מו”מ מול היזמים/קבלנים על תנאי העסקה של פינוי הדירה וקבלת פיצוי. ניתן להתנגד לתכנית על פי חוק בתקופת הפקדתה בוועדות התכנון. בכל אחד מהשלבים ישנה יכולת השפעה גדולה יותר אם יותר תושבים מעורבים ומאוגדים. אי לכך, כדאי לפעול להקמת נציגות מוסכמת לניהול התהליך ולהתייעצות עם בעלי מקצוע במידת הצורך (כגון: עורך דין, אדריכל, שמאי).

 

האם ניתן לפנות ללא הסכמת כל בעלי הדירות ומהו חוק 'הדייר הסורר'?
על מנת לפנות את המבנים יש צורך בהסכמת בעלי הדירות וחתימתם על הסכם לפינוי. מאידך, אם 80% מבעלי הדירות במתחם מעוניינים בתהליך ובעלי דירות אחרים מסרבים מסיבות שאינן ענייניות (למשל כדי להשיג רווח גדול יותר) יכולים רוב בעלי הדירות לתבוע את הסרבנים על אבדן כספי בשל אי מימוש הפרויקט

 

מהם התנאים להצלחת הפרויקט?

מהם התנאים להצלחת הפרויקט?
קבלת ההסכמה של כלל בעלי הדירות ומחויבות לתהליך. תכנית המטיבה את מכלול התנאים הקיימים באזור. כדאיות כלכלית ליזם.

 

 

כדאי לנצל הזדמנות לחידוש מבנה חינם בחיפה!!  לפרטים נוספים פנו אלינו.